ОТЧЕТ № 25-03/2016

ОТЧЕТ № 25-03/2016

от 21 октября 2015 года

 

Об определении рыночной стоимости квартиры, общей площадью 52,6 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул.----------, д. 4, корп.--, кв. --

 

 

 

по состоянию на 21 октября 2015г.

 

 

Заказчик:

Исполнитель: Терешин Сергей Борисович

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2015

 

 

  ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ 

 

 

 

 

 

 

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 52,6 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул.--------, д. ---, кв. ---, по состоянию на 21 октября 2015 года составляет, округленно 7 400 000( семь миллионов четыреста тысяч) рублей, без учета НДС.

 

 

Все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
№135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ: 

 

СОДЕРЖАНИЕ: 3

I. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ   4

1. Основные факты и выводы   4

2. Исходные данные для проведения оценки   5

3. Задание на оценку   5

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике  8

5. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки   9

6. Применямый стандарт стоимости   11

7. Используемая терминология при определении рыночной стоимости   11

8. Оцениваемые права   13

9. Список использованных при проведении оценки материалов 

10. Применяемые стандарты оценочной деятельности   14

11. Этапы оценки   15

II. ОБЩАЯ ЧАСТЬ   16

1. Описание объекта оценки и района его местоположения  16

1.1. Информация о районе расположения объекта оценки  16

1.2. Краткое описание окружения 

1.3. Описание объекта оценки  25

2. Обзор рынка вторичной недвижимости г. Москвы 27

 3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования  30

III. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ   33

1. Технология оценки, применяемые подходы   34

2. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом   35

3. Согласование результатов определение итоговой стоимости оцениваемых объектов 

ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА   44

 

 

I. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ 

1. Основные факты и выводы

 

Данный Отчет об оценке должен рассматриваться как цельный документ. Приложения являются неотъемлемой частью данного Отчета. Структура Отчета соответствует логике проведения процедуры оценки.

В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, объяснены профессиональные термины и указаны источники использованной информации. Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки, приведен анализ рынка; сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Третий раздел посвящен непосредственно определению рыночной стоимости объекта оценки.

Выводы, содержащиеся в данном Отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, телефонных интервью, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах Отчета.

Исходя из целей оценки, все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Основные факты и выводы приведены в таблице ниже.

 

Таблица 1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки – квартира, общей площадью 52,6 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. ----, д. --, корп.-- кв. ---.

2 комнаты 

Состояние квартиры – хорошее. 

На дату оценки квартира используется для жилья

Результаты оценки, полученные при использовании подходов к оценке

Затратный подход: не использовался. 

Сравнительный подход: 7 400 000 (семь миллионов четыреста тысяч) рублей, без НДС. 

Доходный подход: не использовался. 

 

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки

7 400 000 (семь миллионов четыреста тысяч) рублей, без НДС 

 

2. Исходные данные для проведения оценки

 

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки

Договор на оценку №ОД-01-01 от 12 марта 2010 года, Задание на оценку (Приложение №1 к Договору на оценку).

Собственник объекта оценки

 

Применяемые стандарты оценки

Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254, 255, 256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Объект оценки

Квартира, общей площадью 52,6 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. ------, д. ---, корп. ---, кв. ----.

Дата осмотра

Осмотр производился

Дата оценки

21 октября 2016 года.

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Задачи проведения оценки

Определение рыночной стоимости  объекта оценки

Остаточная балансовая стоимость

Нет данных.

Номер, дата составления отчета

№25-03/2016 от 21 октября 2016 года

Форма отчета

Письменная, полный развернутый отчет

График проведения оценки

C 20 октября 2016 г. по 21 октября 2016 г.

Таблица 2. Исходные данные для проведения оценки

 

3. Задание на оценку

 

  1. 1.      Объект оценки:

Квартира, общей площадью 52,6 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Москва, ул. Декабристов, д.4, корп.1 кв. 20.

 (наименование)

Характеристики объекта:

Пятикомнатная квартира на 11 этаже, состояние – хорошее.

 

  1. 2.      Имущественные права на объект:

собственность

 (указать какое право: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, пользования…),

 

на основании

свидетельства о государственной регистрации права серия 77-АП 00827

 (указать правоустанавливающие документы)

  1. 3.      Цель оценки:

Определение рыночной стоимости

 

  1. 4.      Предполагаемое использование результатов оценки

Определение рыночной стоимости 

  1. 5.      Ограничения, связанные с использованием результатов оценки

Результат оценки достоверен только в целях вышеуказанного предполагаемого использования (пункт 4 Задания на оценку).

 

  1. 6.      Вид стоимости:

Рыночная стоимость.

 

  1. 7.      Дата оценки:

21 октября 2015 года

 

  1. 8.      Срок проведения оценки: 

5 (Пять) рабочих дней с даты оплаты услуг или с даты предоставления всех необходимых сведений и документов для проведения оценки, в зависимости от того, какая дата наступила позднее.

 

  1. 9.      Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценки:

    1. 1.       В процессе подготовки отчета об оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных Заказчиком документов.

    2. 2.      Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.

    3. 3.      Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком документов несет Заказчик.

    4. 4.      От Исполнителя и Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

    5. 5.      Отчет об оценке предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной назначением настоящей оценки. Использование результатов отчета об оценке по другому назначению будет некорректно.

    6. 6.      Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика, и содержащихся в отчете об оценке выводов.

    7. 7.      При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Исполнителях не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

    8. 8.      Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке и настоящим Заданием на оценку.

    9. 9.      Мнение Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на дату оценки, Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

10.  Прочие допущения и ограничения, обусловленные спецификой конкретного объекта оценки, выбранными методами оценки и прочими факторами, приведены в п. 5 Отчета.

11.  Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

 

  1. 10.       Нормативные акты и стандарты, используемые при составлении Отчета

Федеральный Закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Федеральные стандарты оценки: ФСО № 1 (утв. приказом № 256 от 20.07.2007 г.), ФСО № 2 (утв. приказом № 255 от 20.07.2007 г.) и ФСО № 3 (утв. приказом № 254 от 20.07.2007г.).

 

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

 

Фамилия Имя Отчество

 

Местонахождение

 

Серия, номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ

 

Таблица 3. Сведения о заказчике оценки

 

 

 

Таблица 4. Сведения об оценщике

Фамилия, Имя, Отчество

Терешин Сергей Борисович

Основание

 

Номер и дата выдачи Свидетельства

.

Учетная карточка в реестре СРО РОО на сайте организации

 

Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке 180000001322 от 14.08.15. Выдан Московским Государственным машиностроительным Университетом

Сведения о страховании гражданской ответственности

 

Стаж работы в оценочной деятельности

1 год

Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор:

Организационно-правовая форма и полное наименование

ОГРН, дата присвоения

Местонахождение

 

Привлекаемые к проведению оценки и подготовке отчета организации и специалисты

Нет

 

 

5. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

 

Нижеследующие Условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.

 

                        I. Общие условия

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте Отчета, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих Сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемника, то есть на администрацию и исполнителей Сторон. Заказчик должен и в дальнейшем исполнять настоящие условия, даже в случае, если право собственности на объект оценки полностью или частично перейдет к другому лицу.

 

                     II. Общая цель отчета

Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный нами анализ и данные нами заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

 

                  III. Положения об ответственности

Оценщик утверждает, что проведенная по настоящему договору работа соответствует признанным профессиональным стандартам, и что привлеченный для ее выполнения персонал соответствует существующим требованиям.

Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность предоставленной информации, ответственность за это несет Заказчик. Оценщик не проводил юридической экспертизы полученных документов и исходил из собственного понимания их содержания и влияния такового на оцениваемую стоимость. Он не несет ответственности за точность описания (и сами факты существования) оцениваемых прав, но ссылается на документы, которые явились основанием для вынесения суждений о составе и качестве прав на оцениваемое имущество Заказчика. Оценщик не проводил аудиторской и иной проверки документации и информации, представленной для проведения оценки, а исходил из того, что предоставленная информация являлась точной и правдивой.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и его не следует рассматривать в качестве заключения в отношении какой-либо фактической или предполагаемой сделки, мнения о платежеспособности компании или в качестве рекомендации по инвестициям.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и иных условий, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости объекта оценки.

В своих действиях мы поступали как независимые исполнители. Размер нашего вознаграждения ни в коей степени не связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта.

 

                  IV. Дополнительные работы

Согласно положениям договора об оценке, от нас не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами, связанными с объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

 

                     V. Описание имущества

Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

Согласно положениям договора об оценке от Оценщика не требовалось проведение технических экспертиз, Оценщик исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

 

                  VI. Особые положения

Все иллюстративные материалы использованы в настоящем Отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия.

Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщика.

 

               VII.Заключительные положения

Я учитываю ответственное отношение собственника и должное управление в отношении имущества или имущественных прав.

Данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

Оценщик исходил из того, что все необходимые решения законодательных и исполнительных органов местного или общероссийского уровня существуют или могут быть получены, или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объектах, для которых производились расчеты.

Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.

6. Применямый стандарт стоимости

 

В настоящей оценке Оценщиком использовалась рыночная база оценки (вид стоимости).

Понятие рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), в частности, ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости».

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • Ø одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

  • Ø стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

  • Ø объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки;

  • Ø цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей - либо стороны не было;

  • Ø платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

На дату оценки (19.03.2010 г.) официальный курс Банка России составлял 29,2223 рублей за 1 доллар США.[1]

7. Используемая терминология при определении рыночной стоимости

 

Объект оценки – к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Затраты -  денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Наиболее эффективного использования объекта оценки - использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта оценки - срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Единицы сравнения – некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Корректировка -   операция (часто - математическая), учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Платежный период – интервал времени между установленными условиями договора аренды датами арендных платежей.

Элементы сравнения – характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.

8. Оцениваемые права

 

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости квартиры, общей площадью 52.6 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, д. 4,корп.1 кв. 20.

Собственником объекта оценки является Терешина Любовь Борисовна на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 77-АП 008827 от 30.07.2013 г.

Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;  передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

 

9. Список использованных при проведении оценки материалов

 

I. Материалы, переданные заказчиком:

Свидетельство о государственной регистрации права № 77-АП 008827 от 30 июля 2013 г. 

II. Законодательные и нормативные акты:

 

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года
    №51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 года.

  2. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года
    №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

  3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1).

  4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2).

  5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3).

 

III. Монографии и методологические материалы:

 

  1. Инвестиционная оценка, 2-е издание, исправленное. Дамодаран Асват, 1341 стр., 2005г.

  2. Оценка недвижимости. Учебник под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002-496 с.

  3. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — С3Пб: Питер, 2001 год (серия «Учебники для вузов»).

  4. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». М., Дело, 1997 г., 461 с.

  5. Учебник «Оценка стоимости недвижимости», авторы: Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е., г.Москва, «ИНТЕРРЕКЛАМА», 2003 г.

 

 

IV. Информация испольховалась из источников:

www.WIKIPEDIA.ru

AVITO.RU

И другие.

 

10. Применяемые стандарты оценочной деятельности

 

В ходе выполнения настоящей работы по определению рыночной стоимости объекта оценки применялись следующие стандарты оценки:

Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005), выпущенный РОО в полном соответствии с принятыми «Международными стандартами оценки», и Международные стандарты оценки.

 

11. Этапы оценки

 

Этап №1 – Заключение договора на проведение оценки, осмотр объекта оценки, сбор данных и их анализ

 

На данном этапе был заключен договор на проведение оценки, включающий задание на оценку. Оценщиком проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта.

Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации.

 

Этап №2 – Проведение расчетов. Согласование результатов

 

При определении рыночной стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Метод сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. Для расчета использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта.

В связи с невозможностью применения затратного и доходного подходов при оценке Оценщиком приведено обоснование отказа от использования данных подходов.

 

Этап №3 – Составление Отчета об оценке

 

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и изложены в виде Отчета об оценке и приложений к Отчету.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

II. ОБЩАЯ ЧАСТЬ 

 

1. Описание объекта оценки и района его местоположения

 

1.1. Информация о районе расположения объекта оценки 

 

Объект оценки – квартира, общей площадью 52,6 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. -----, д. ----, корп.---- ,кв. ---.

 

Объект оценки расположен в районе Отрадное, Северо-Восточного административного округа г. Москвы.

Общие сведения об округе

Северо-Восточный административный округ (СВАО) расположен на севере Москвы, и занимает территорию, условно ограниченную Дмитровским и Ярославским шоссе, переходящим ближе к центру в Проспект Мира. На севере границей округа является МКАД (за пределами которой находится лишь район Северный), а южная окраина почти повторяет очертания Третьего транспортного кольца.

СВАО лидирует по плотности населения среди всех столичных административных округов, на его территории проживает более 12% всех жителей Москвы. Однако это не мешает ему быть уникальным и узнаваемым как горожанами, так и гостями столицы. Округ славится рядом объектов, ставших символами не только Москвы, но и целой эпохи.

В самом центре округа, на Проспекте Мира, расположена знаменитая ВДНХ, ныне ВВЦ. Это не только самый крупный по площади выставочный центр Москвы, но и один из немногих уцелевших памятников советского периода, того далекого времени, когда нашу страну боялся и уважал весь мир.

Частью композиции ВВЦ являются известные памятники «Рабочий и колхозница», фонтан «Дружба народов», обелиск «Покорителям космоса» со знаменитой взлетающей ввысь ракетой. Их изображения знакомы, наверное, каждому второму россиянину. Но немногие знают, что ВДНХ, открытая в 1939 году, планировалась как эзотерическое культовое сооружение, призванное усилить власть КПСС. Верь, не верь, но ведь как-то простояла ВДНХ более 70 лет, почти не потеряв своего первоначального облика?

В ясную погоду даже из центра Москвы можно увидеть еще одну достопримечательность округа – Останкинскую телебашню. Это третья по высоте телебашня в мире, еще одно наследие советских времен и символ Москвы. Вместе с расположенной рядом главной телевизионной «кухней» страны – телецентром «Останкино».

Еще один из отличительных объектов на территории СВАО – гостиница «Космос». Ее неповторимые очертания у старшего поколения вызывают воспоминания о Московской Олимпиаде-80, к которой она была построена. А для молодежи это – штаб «темных» из фильма «Дневной дозор», по стенам которого летала на Mazda RX-8 героиня Жанны Фриске.

Экология округа

Несмотря на то, что СВАО является самым густонаселенным округом Москвы, более 30% его территории занимают зеленые насаждения. Помимо озелененных улиц и дворов, в Останкинском районе на площади 4 кв.км располагается крупнейший в Европе Главный ботанический сад РАН. Этот оазис посреди мегаполиса помогает местным жителям дышать полной грудью, не опасаясь последствий.

Также весьма благоприятно сказывается на экологии округа соседство по западной границе с национальным парком Лосиный остров, представляющим собой самый крупный в столице лесной массив. Кстати, только меньшая часть этого национального парка, расположенная в черте города, по площади в 3 раза превышает территорию всего нашумевшего Химкинского леса.

На этом плюсы по экологии СВАО заканчиваются. К факторам риска относятся около 100 промышленных предприятий, щедро разбросанных по территории округа. Впрочем, их совокупный вклад в загрязнение столичной атмосферы составляет не более 2%. Из них самыми крупными являются ОАО «Аэроэлектромаш» (оборудование для авиатехники), Лосиноостровский электротехнический завод, Останкинский молочный и мясоперерабатывающий комбинаты, Бескудниковский комбинат стройматериалов.

Население округа

В Северо-Восточном округе проживает 1,4 млн. жителей. Это по сути целый город-миллионник на территории Москвы. Активное заселение района началось в 30-е годы прошлого века: столица расширялась, и на месте подмосковных деревень стали расти новостройки. Жители тех деревень (названия которых унаследовали современные спальные районы) и составляли основной генофонд населения будущего Северо-Восточного округа.

На Северо-Востоке также активно селился рабочий класс. На территории округа росли как грибы промышленные предприятия, и рабочая сила заполняла собой и своим потомством прилегающие к фабрикам и заводам территории. И сегодня многие жилые дома в отдельных районах округа представляют собой перепланированные рабочие общежития.

Другая история у района Алексеевский: вдоль Проспекта Мира в добротных элитных домах получали квартиры сливки общества: партийные боссы, чиновники Гостелерадио, армейское руководство. Этот район, хоть и находился на удалении от центра, считался в то время одним из самых престижных в столице.

Инфраструктура округа

Северо-Восточный округ по многим показателям инфраструктуры откровенно радует. Здесь действительно можно спокойно жить, не имея головной боли по досадным бытовым и социальным мелочам. Конечно, население отдельных районов возмущается, жалуется и отстаивает свои права, но любой житель российской периферии, услышав суть их претензий, решит однозначно: «Зажрались…»

Состояние жилищно-коммунального комплекса в целом по округу оценивается как удовлетворительное. Причем не только по версии руководства префектуры, но и от лица обычных жителей. Чувство глубокого удовлетворения у населения вызывают различные программы благоустройства, реализуемые в округе. В первую очередь, это сдача новых детских площадок с современным прорезиненным покрытием и отличными игровыми сооружениями. Только лишь за 2012 год префектура осчастливит этим чудом примерно по 10 дворов с каждого района.

Автомобилисты с тихой грустью принимают известия об организации новых парковочных мест во дворах: понятно, что еще 3 тыс. машиномест на округ проблему не решат, но процесс-то идет, тенденции прослеживаются! И все же нужно быть очень осторожным, оставляя свою ласточку ночевать на свободном (и особенно удачно расположенном) месте не в своем дворе. Запросто можно получить от старожилов надписи на шинах трудносмываемой краской, напоминающие вам о своем месте под солнцем.

Активными темпами идет в округе программа сноса старых панельных пятиэтажек. Больше всего работ ведется в районах Бутырский, Медведково и Свиблово. Жители сносимых домов словно вытянули счастливый билет в светлое будущее: получить вместо своей развалины современную благоустроенную квартиру в новом доме. Однако у их менее счастливых соседей тоже недавно появился реальный шанс на благоустройство: достаточно волеизъявления жильцов, чтобы попасть в программу капитального ремонта жилья с долевым участием от собственников. Оно составляет 5% от сметы, или порядка 10 тыс. руб. с одной квартиры. Для Москвы это практически даром.

Работают службы префектуры и над рядом не менее значимых проектов. Например, заменяют в жилых домах лифты со сроком эксплуатации более 25 лет. Улучшают освещение дворов, устанавливая дополнительные осветительные столбы, меняют старые трубы горячего и холодного водоснабжения на современные, не подверженные коррозии и износу. Все это делает жизнь жителя района легче и интересней.

Но и сам житель не должен оставаться в стороне от благоустройства своей территории. Ну, хотя бы не усугублять проблему, что получается не у всех и не всегда. Помнится, еще профессор Преображенский отмечал, что разруха у нас не в клозетах, разруха – в головах. И пока одни считают усилия властей слабыми и недостаточными, другие превращают среду своего обитания в помойку. Особенно знамениты в этом отношении ряд спальных районов: Бибирево, Алтуфьевский, Лосиноостровский.

Средний чек на услуги ЖКХ по округу составляет 3-5 тысяч рублей в месяц, что зависит от числа прописанных, комнат в квартире, льгот и субсидий для отдельных категорий. Кроме единых по стране льгот для ветеранов, многодетных семей и пр., в Москве действуют субсидии для тех, чьи расходы на ЖКХ составляют более 10% от семейного бюджета. Причем данная компенсация может быть предоставлена также и нанимателям жилья, лишь бы все документы были оформлены правильно.

Оплата услуг ЖКХ представляет собой достаточно прозрачную систему, которую всегда можно корректировать. Обычно достаточно правильно оформить претензию и не оплачивать некачественные услуги, как прекращаются и слабый напор, и недостаточная температура в кранах и батареях отопления, и другие хитрости поставщиков услуг. Однако зависит это от активности самих жителей, по умолчанию никто перерасчеты делать не будет.

Основным транспортом в Москве, безусловно, было и остается метро. Удаленность от станций метро напрямую влияет на развитие и котируемость любой городской территории. По этому показателю округ не обижен, даже наоборот. Исторически он содержит две ветки метро: Калужско-Рижскую (6 станций на 6 районов) и Серпухо-Тимирязевскую (тоже 6 на 6). Плюс «хвостик» от Люблинско-Дмитровской линии, которая будет и дальше тянуться на север, – станцию Марьина Роща. Таким образом, метрополитен охватывает практически весь округ, за исключением Ярославского, Лосиноостровского и Северного районов.

В дополнение к этому, округ содержит 6 станций единственной в Москве монорельсовой дороги, которая связывает ст. м. Тимирязевскую, Останкинский телецентр и ВВЦ. Это дает возможность многим «аналитикам» ставить СВАО на первое место в Москве по транспортной обеспеченности (имея в виду максимально возможный набор общественных средств передвижения). Однако экономический эффект от монорельса отрицательный: скорость движения низкая, пассажиропоток небольшой, и этот убыточный вид транспорта представляет больше музейный интерес.

Главные автомобильные магистрали Северо-Восточного округа традиционно являются одними из самых напряженных в городе по плотности движения. Нешуточные пробки на Ярославке и Дмитровке создаются минимум дважды в день: утром и вечером. Большие надежды возлагаются на общегородскую программу реконструкции «вылетных» магистралей, под которую попали Ярославское шоссе с Проспектом Мира и Дмитровское шоссе. К 2013-14 годам обещают увеличить их пропускную способность минимум на 25%. Лучше, конечно, будет, только не все жители разделяют оптимизм городских властей по искоренению пробок на главных дорогах округа. Более приятен отдельным гражданам тот факт, что в рамках программы во многих домах, выходящих фасадами на Ярославку, поставят шумозащитные окна.

Школы, детские сады и поликлиники равномерно распределены по всей территории Северо-Восточного округа. Хотя нехватка социальных объектов и ощущается в ряде окраин, например, в Лосиноостровском районе, в целом округ может гордиться достаточно развитой инфраструктурой. Это же отмечают и жители: по данным многих соц. опросов, в СВАО выше, чем в других округах, оценка доступности дошкольных и школьных учреждений.

Чуть ниже показатели по здравоохранению: ощущается нехватка поликлиник в Бабушкинском районе и Свиблово. Однако намечаются и пути выхода. Например, где невозможно выделить место под строительство новых медицинских учреждений, предлагается открыть кабинеты врачей на первых этажах жилых домов. А чтобы не попасть в толпу страждущих в действующей поликлинике, достаточно просто приходить туда в правильное время, например, ближе к обеду или к концу приема.

Экономика СВАО

Если вести речь о промышленности, то в Северо-Восточном округе неплохо представлены машиностроительная, приборостроительная и строительная отрасли. Также значительное место в экономике округа занимает производство пищевых продуктов. Конечно, сфера производства существенно пострадала в кризис 2008 года, однако ни одно из промышленных предприятий округа не остановило свои цеха. А в отдельных сферах, например, издательство и полиграфия – наблюдался рост даже в непростые послекризисные времена.

В Бутырском районе, недалеко от Савеловского вокзала, расположен крупнейший в округе завод «Аэроэлектромаш», выпускающий комплектующие для авиационной техники. Среди крупных заказчиков завода – Рособоронэкспорт, КБ Сухого, Туполева, МИГ. Из плюсов: можно устроиться молодым специалистам без стажа, на производстве много вакансий. Зарплата составляет 25-30 тыс. руб, полный соцпакет плюс бесплатные обеды, тренажерный зал и солярий. Также на территории завода есть общежитие, которое будет стоить где-то 2500 руб. в месяц.

Однако многие жалуются на устаревшую систему работы, неадекватность руководства завода, начальников цехов и участков. На заводе – два типа работников: «старожилы» предпенсионного возраста (в том числе на большинстве руководящих должностей) и новые сотрудники, в основном приезжие из дальних регионов. Конечно, очень много негатива поступает от второй категории: мол, карьерного роста нет, старики опыт не передают, условий никаких. Но всем нам знакомы ожидания многих приезжих: срубить денег за просто так. На этом заводе можно получить стаж, а вот деньги придется зарабатывать.

В Алексеевском районе на Проспекте Мира (между м. Рижская и Алексеевская) работает ОАО «Импульс», наследник старейшего в Москве Дроболитейного и патронного завода, открытого еще в 1901 году. Сегодня основное направление завода – производство радиоэлектроники, а также целый комплекс производственных услуг, от литья пластмасс до нанесения гальванопокрытий. Более половины производственных площадей завода сдается в аренду, составляя основной доход владельцев. На работающей части предприятия основные вакансии – для специалистов в сфере электроники. Руководство завода соблюдает Гражданский кодекс, что для Москвы – большая редкость. Также есть возможность для иногородних устроиться в общежитии, минусом являются лишь невысокие зарплаты: 20-25 тыс. руб.

Крупнейшим строительным предприятием округа является Бескудниковский комбинат стройматериалов. Основная продукция – железобетонные блоки и другие конструкции для жилых домов и объектов социальной сферы. Расположен завод в Алтуфьевском районе, в промзоне на ул. Стандартной. Несмотря на стремительное развитие отрасли и высокие темпы строительства в Москве и соседних регионах, обычный работник на Бескудниковском комбинате часто бывает обижен. Во-первых, необоснованно задерживается зарплата, размер которой еще и технично ужимается. Иногда задержки доходят до 1,5-2 месяцев, и людям реально нечем платить за проезд. Во-вторых, практически не выполняется трудовое законодательство. По-видимому, расчет делается на неосведомленность рабочих по элементарным правовым вопросам. Поэтому для свободных юристов можно найти практически неиссякаемый источник дохода на трудовых спорах с руководством завода.

Пищевая промышленность округа представлена Останкинским молочным комбинатом, Лианозовским молочным комбинатом (Вим-Биль-Данн), Останкинским мясоперерабатывающим комбинатом, а также известным многим заводом плавленых сыров «Карат».

Останкинский Молочный комбинат (ОМК) находится в Бутырском районе на ул. Руставели, по соседству с ним расположен завод плавленых сыров «Карат», выросший в отдельное предприятие из цеха плавленых сыров ОМК. Главным достоинством ОМК является «белая» зарплата и возможности роста для тех, кто действительно пришел работать. В дополнение – спецодежда, бесплатная парковка для работников на личном а/м и медицинское страхование для иногородних. Теоретически можно получить и место в общежитии, но для этого нужно очень сильно постараться. В ОМК постоянно требуются работники в отдел продаж, на производство, а также технические специалисты. Средняя зарплата – 30 тыс. рублей.

Достопримечательности СВАО

Северо-Восточный округ предоставляет множество вариантов для желающих отдохнуть и просто качественно провести время. Многие туристы и москвичи из других округов специально выбираются на выходных и в свободное время к некоторым достопримечательностям округа. Благо, добираться до них не так далеко: основные интересные места расположены в Останкинском районе.

Большой популярностью пользуется в народе экскурсия на смотровую площадку Останкинской телебашни, где с высоты 337 метров в хорошую погоду открывается головокружительная перспектива всей Москвы, расположенной как на ладони.

Экстрим начинается еще в скоростном лифте, который движется со скоростью 25 км/ч, так что у многих закладывает уши, как в самолете. На площадке оборудованы подзорные трубы, а для любителей острых ощущений есть участок со стеклянным полом. Билет стоит 850 рублей, а для детей от 7 лет – 450 рублей. Но радует тот факт, что фото- и видеосъемка для всех бесплатна. Еще выше, на отметке 340 метров, расположена открытая смотровая площадка. Попасть туда можно лишь при благоприятных погодных условиях, но зато ощущения запомнятся на всю жизнь.

На территории ВВЦ (станция метро ВДНХ) можно прекрасно отдохнуть душой и телом: побывать на экскурсиях, насладиться блюдами национальной кухни бывших братских республик, закупиться эксклюзивными товарами. Например, элитным чаем по ценам на порядок ниже магазинных (секретная информация: искать рядом с павильоном №71!). А также покататься на лошадях, половить рыбу, сходить в дельфинарий или просто погулять по множеству зеленых скверов.

Неизменной любовью детей и взрослых пользуется парк аттракционов «Колесо на ВВЦ». Там не только находится самое высокое в Москве колесо обозрения, но и множество экстремальных аттракционов и развлечений для детей. Одним словом, для семейного отдыха лучшего места не найти.

В многочисленных павильонах ВВЦ расположены музей бабочек, выставка экзотических птиц, музей палеонтологии «Ледниковый период», и много-много других интересностей. Любители вкусно поесть по достоинству оценят блюда и цены в национальных ресторанчиках, которых разбросано по ВВЦ более 30: грузинскую кухню в кафе «Илларион» и «Солнышко», киргизскую – в кафе «Гюльчатай» и чайхане «Узген», белорусскую – в кафе «Крамбамбуля», индийскую – в кафе «Раджа». В кафе «Восточное» и «Лагманная» можно поесть и вкусно, и недорого, недаром их постоянными посетителями являются многие работники ВВЦ.

Поклонники шоппинга специально планируют поездки на различные выставки-ярмарки, проходящие в павильонах ВВЦ, а многие любители спорта занимаются там в различных секциях и центрах. Другая грань ВВЦ – это большое число торговых точек с китайским ширпотребом, что вызывает яростный протест многих завсегдатаев ВДНХ. Очень не хочется, чтобы такое самобытное место превращалось в еще один московский рынок.

Кто любит прогулки в тишине парков и скверов, тому прямая дорога в СВАО: здесь находятся более 20 парков, равномерно распределенных по территории округа. Отдельного внимания, помимо парка ВВЦ, заслуживают расположенные недалеко парк Останкино, Главный Ботанический сад, Акведук в Ростокино, парки в Свиблово, Отрадном, Лианозово, Джамгаровка в Лосиноостровском и другие. Очутившись в этих сказочных местах, порой забываешь, что находишься в одном из крупнейших мегаполисов планеты.

Для почитателей памятников архитектуры в Северо-Восточном округе также открыто много пафосных мест. Помимо осмотра многочисленных павильонов ВВЦ, представляют интерес старинные усадьбы «Останкино», «Свиблово» и «Алтуфьево». Их реставрация проводилась с сохранением окружающего паркового ансамбля, и эстетическое удовольствие гарантировано каждому.

Основная ночная жизнь в округе сосредоточена вокруг Проспекта Мира. Не разочаруют ночной клуб «Солярис», стрип-клуб «Белый медведь», пивной бар «Ерш» и множество более простых заведений. Однако практически в каждом районе СВАО можно найти достойный клуб, не говоря об обилии кафе на любой бюджет. В основном такие заведения расположены недалеко от станций метро. Например, в районе м. Бабушкинская пользуются популярностью боулинг-клуб «Боулинг Норд» на ул. Дежнева и ночной клуб «Орион». Поэтому любителям «поклубиться» можно спокойно вести насыщенную ночную жизнь без отрыва от места проживания.

Источник http://nesiditsa.ru/city/moskva-svao

 

 

 

Отра́дное — район в Москве, расположенный в Северо-Восточном административном округе, а также соответствующее ему одноимённое внутригородское муниципальное образование.

История

На территории современного района Отрадное располагалось несколько населённых пунктов, самым крупным из которых было село Владыкино. На север от Владыкина располагалась деревня Слободка, на восток от Слободки —деревня Козеево. Район будущего Отрадного был включен в состав Москвы после строительства МКАД в 1960 году.

Современная история района

В 70-е годы началась массовая застройка района многоэтажными домами, Отрадное стало типичным спальным районом. В 1975 году в связи со 150-летиемвосстания декабристов улицам Отрадного присвоены имена некоторых из них —ПестеляБестужевых. Центральная улица района — Улица Декабристов. Район делила железная дорога проходившая параллельно улице Декабристов от Института пути, что в Свиблове, до станции Бескудниково. Ветку демонтировали в конце 80-х годов в связи со строительством станции метро «Отрадное» и новых жилых домов на чётной стороне улицы Декабристов.

Последние деревянные частные дома бывшего села Владыкино, расположенные в начале Алтуфьевского шоссе на его нечётной стороне, были снесены (часть из них сгорела) в 1980 году, а на их месте были построены 12-этажные и 16-этажные панельные дома семейного общежития ГУВД Москвы. О несуществующем селе и его исчезнувших улицах напоминали лишь автобусные остановки «Нововладыкино» и «Вычегодская улица», которые лишь в конце 80-х годов XX века были переименованы (соответственно, в «Гостиница „Восход“» и «Алтуфьевское шоссе, 12»).

На территории района на северном берегу Лихоборки располагалось учебное хозяйство и совхозсельскохозяйственной академии имени К. А. Тимирязева «Отрадное», которое и дало имя району. Южную часть будущего Отрадного занимал огромный яблоневый сад, принадлежавший совхозу. В начале 80-х годов XX века яблоневый сад был вырублен, а на его месте появились улицы Хачатуряна, Каргопольская и Санникова, где были построены многоэтажные панельные дома. Последние деревья яблоневого сада можно ещё встретить и сегодня в некоторых дворах на ул. Отрадная и ул. Хачатуряна, в начале ул. Декабристов и около территории МИТа. Сохранились частично тополёвые аллеи, служившие границами сада. В районе Сигнального проезда находилось учебно-опытное хозяйство «Отрадное».

В 2006 году на Алтуфьевском шоссе на площади в 2000 кв. м. открылся первый татарский супермаркет в Москве, принадлежащий крупной казанской сети «Бахетле», где можно купить халяльное мясо и традиционные татарские блюда[3].

По данным на 2004 год, в районе обитали стаи бездомных собак[4], жертвой которых стала 54-летняя Валентина Архипова, погибшая после нападения животных в промзоне на Сигнальном проезде[5].

Для обслуживания малообеспеченных категорий населения в районе работают Центр социального обслуживания населения «Отрадное», Муниципальное управление социальной защиты населения.

По численности населения район занимает четвёртое место в Москве. Отрадное в рамках сохранения традиций русской культуры поддерживает и развивает связь с городом-побратимом Каргополем Архангельской области, принимает творческие коллективы области, организовывает выставки художников — мастеров народных промыслов. На территории района на Каргопольской улице мастерами деревянного зодчества возведён деревянный Храм Святителя Николая[6].

Согласно данным «Гринпис», жители района «Отрадное» подвергаются вредному воздействию выбросов мусоросжигающего завода (спецзавода № 2), расположенного на Алтуфьевском шоссе, 33а, на границе с районом[7],[8]Между тем бывший мэр Москвы Юрий Лужков заверял, что столичные мусоросжигающие заводы вполне безопасны для людей[9].

В районе построены две станции метро («Отрадное» и «Владыкино»), стадион, пять фонтанов.

Население

Численность населения

2002[10]

2010[11]

2012[12]

2013[13]

2014[14]

2015[2]

168 972

↗175 537

↗177 928

↗179 839

↗181 924

↗182 527

Образование и культура[

В районе находится одно высшее учебное заведение, 22 общеобразовательных школы[16] и 25 детских дошкольных учреждений[17]

Работает детская музыкальная школа № 28 им. А. Т. Гречанинова[18], музыкально-эстетический центр «Аллегро», детско-юношеский центр «Отрадное», театр-студия «Мел» и «Театральная студийная мастерская» на Олонецкой улице.

Религия

Самое старое культовое сооружение в районе — Храм Рождества Пресвятой Богородицы во Владыкине. Также построены ряд деревянных православных храмов. Кроме того, в районе действует ряд храмов традиционных конфессий, объединённых в комплекс «Малый Иерусалим», расположенный в долине Лихоборки:

  • Мечеть «Ярдэм». Строительство мечети началось осенью 1996 года по инициативе и за счёт Благотворительного фонда развития татарского духовного наследия «Хиляль», религиозного объединения мусульман «Ярдэм» и частных лиц. Её открытие состоялось в сентябре 1997 года[19]. Архитектура мечети, построенной из красного кирпича — с двумя минаретами, напоминает стиль мечетей Средней Азии[20]. По состоянию на март 2009 года это одна из четырёх московских мечетей[21]. Название мечети «Ярдэм» (ярдәм) в переводе с татарского означает «помощь».

  • Православный храм святого Николая Мирликийского и часовню святого великомученика Пантелеимона-целителя

  • Синагога «Даркей Шалом»

  • Заложен также буддистский храм, но пока не построен

Транспорт[

Метрополитен

На территории района находится станции метро «Владыкино» (северный вестибюль) и «Отрадное».

Железнодорожный транспорт

На западе района расположена платформа Дегунино Московской железной дороги. В непосредственной близости от района — платформа Окружная Московской железной дороги. Обе платформы расположены на Московско-Савёловском направлении, имеется беспересадочное сообщение на Смоленское (Белорусское) направление.

Кроме того, недалеко от района расположены платформы Петровско-Разумовское (в 1062 метрах) и НАТИ (в 1419 метрах) Московско-Ленинградского направления Октябрьской железной дороги.

По территории района ранее проходила Бескудниковская железнодорожная ветка. Имелись платформы Слободка и Отрадное (одно время бывшая также станцией).

Наземный общественный транспорт[

Автобусные маршруты: С6, 23, 33, 53, 71, 98, 124, 134, 154, 238, 259, 282, 603, 605, 628, 637, 692, 803, 838, 880 Троллейбусный маршрут: 73.

Автомобильные дороги

Сегодня важнейшими транспортными артериями района являются Алтуфьевское шоссе, пересекающее район с юга на север, и улица Хачатуряна и Северный бульвар, пересекающие район с юго-востока на северо-запад.

На юге района вдоль малого кольца МЖД проходит Сигнальный проезд, дублируемый по другую сторону железной дороги в районе Марфино Станционной улицей.Станционная улица и Сигнальный проезд в ближайшее время войдут в состав двух новых автомагистралей — Северо-Западной хорды[22] и Северо-Восточной хорды[

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9E%D1%82%D1%80%D0%B0%D0%B4%D0%BD%D0%BE%D0%B5_(%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD_%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D1%8B)

 

 

 

 

1.3. Описание объекта оценки 

 

Объект оценки – двухкомнатная квартира, общей площадью 52,6 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. ----, д.4, корп.1. кв.20

, Оцениваемая квартира расположена на 6 этаже, состояние – хорошее.

На дату оценки квартира используется для проживания.

Подробное описание объекта приведено в таблице ниже.

 

Таблица 5. Характеристика объекта оценки

Показатель

Характеристика показателя

Характеристика местоположения объекта

Город

Москва

Адрес

ул. ---, д. 4,корп.---, кв. ---

Местоположение в городе

В 1 км от м. Отрадное

Преобладающая застройка микрорайона

Жилая

Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).

Магазины, школы, д/сад, аптека,  салоны красоты.

Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)

Хорошая

 

Престижность данного района

Высокая, согласно рейтингу районов г. Москвы

Транспортная доступность

Нормальная

Экологическая обстановка

Нормальная

Средняя стоимость 1 кв.м.жилой площади в данном р-не на март 2016 г. (2 и более комнат)

141 000 руб.

 

Общая характеристика здания

Тип здания 

Многоквартирный дом

Год постройки

1989

Материал наружных стен

Панельный

Материал перекрытий

Железобетонные плиты

Фундамент дома

Железобетонный

Состояние здания, в т.ч. внешний вид (субъективная оценка)

Хорошее

Техническое обеспечение здания

Горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация

Тип проводки

Скрытая

Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж

Стихийная парковка

Количество этажей в здании

14

Количество подъездов

4

Количество квартир на этаже

4

Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый замок)

Домофон

Состояние подъезда (субъективная оценка)

Хорошее

Характеристика объекта оценки

Этаж расположения

6

Общая площадь, кв.м

52,60

Общая площадь (без учета лоджий и балконов), кв.м

 

Жилая площадь, кв.м

30,60

Площадь кухни, кв.м.

 

Кол-во комнат

2

Высота потолков

3,1

Санузел

Раздельный, 1 туалет, 2 ванных

Лоджия (балкон)

1

Вид из окон

Во двор

Слаботочное обеспечение

Телефон

Дополнительные системы безопасности

 

Внутренняя отделка квартиры

улучшенная

 

 

 

2. Обзор рынка вторичной недвижимости г. Москвы

 

 По данным отдела исследований группы компаний «МИЭЛЬ» по итогам декабря средняя удельная цена предложения в рублях на вторичном рынке Москвы уменьшилась на 1,8% и составила 221,5 тыс. рублей за кв. метр. Объем предложения уменьшился на 7%.

Предложение

 

На вторичном рынке Москвы объем предложения составил 49,8 тыс. квартир. Традиционное декабрьское снижение количества предложений в 2015 году было менее заметным, чем в 2014 году. Это объясняется тем, что, как и прежде, покупатели стремились завершить сделки до конца года, но в отличие от декабря 2014 в декабре 2015 не было такого ажиотажа на фоне роста курса доллара. В то же время часть объектов могла быть снята с продажи собственниками на фоне очередного витка роста курса валют.

Изменение объема предложения по классам по итогам декабря было следующим: экономкласс – минус 2%, комфорт-класс – минус 9%, бизнес-класс – минус 3%.

Средняя удельная цена предложения в рублях на вторичном рынке Москвы уменьшилась по итогам декабря на 1,8% и составила 221,5 тыс. рублей за кв. метр. Уменьшение средней удельной цены предложения по отношению к марту 2015 года (максимальная цена за период) составило 11%.

 

На вторичном рынке Новой Москвы средняя удельная цена предложения уменьшилась по итогам месяца на 1,4% и составила 110,8 тыс. рублей за кв. метр. Динамика средней удельной цены предложения на фоне изменения объема предложения на вторичном рыке Москвы представлена на графике:

Изменение средней удельной цены предложения по классам в декабре было следующим: в экономклассе цена уменьшилась на 0,6%, в комфорт-классе уменьшение составило 0,9%, в бизнес-классе – минус 2% к ноябрю.

 

По округам значимое изменение средней удельной цены предложения в декабре по отношению к ноябрю было отмечено в: ЗАО (минус 3,3%), САО (минус 2,7%), СЗАО (минус 2,5%), ЮЗАО (минус 1,1%), ВАО (минус 1,1%), СВАО (минус 1%). Изменение средней удельной цены предложения по остальным округам по итогам месяца находится в пределах погрешности.

«Для вторичного рынка Москвы декабрь 2015 года был достаточно оживленным. Количество сделок заметно выросло. Наибольшим спросом пользовались квартиры комфорт-класса. При этом средняя удельная цена предложения продолжила снижаться. Мы ожидаем и дальнейшее понижение цен на недвижимость, однако дисконтировать будут в основном те объекты, стоимость которых на сегодняшний день завышена», – комментирует Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».  

Дата публикации: 12:50 20 января 2016

 

 

3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

 

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННЭИ является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки.

ННЭИ должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.

 При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

  1. Физическая возможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.

  2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предлагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.

  3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка.

  4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, ННЭИ подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

 

Таким образом, ННЭИ имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

 

Поскольку в данном случае объектом оценки является двухкомнатная квартира, расположенная на 6-ом этаже жилого дома, то ННЭИ будет является использование в качестве жилья, т.е. по назначению, без рассмотрения других вариантов.

Фотографии объекта оценки

 

Объекты – аналоги :

 

1) 2-к квартира, 53 м², 1/12 эт.

Размещено 18 октября в 14:07. Редактировать, закрыть, поднять объявление

 

Цена

7 200 000 руб.

 

Продавец

Профессиональная лига риэлторов

на Avito c сентября 2013

 

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы иметь возможность отправлять сообщения.

Город

Москва

Метро

Отрадное 400 м Владыкино 1.9 км Ботанический сад 2.5 км

Адрес

ул.Декабристов д.26

Продам квартиру

2-к квартира 53 м² на 1 этаже 12-этажного панельного дома

Продается уютная 2х к.квартира, распашенка,метро рядом,отличный район с развитой инфраструктурой,ТЦ Золотой Вавилон,без балкона, окна во двор, потолки 2,7м, просторный коридор,в большой кухня и одной комнате сделан хороший ремонт,вторая комната под ремонт,документы готовы,оперативные показы,звоните, подробности по тел.Торг.

 

 

 

 

 

2 )

2-к квартира, 53 м², 1/12 эт.

Размещено 13 октября в 14:01.

 

Цена

7 700 000 руб.

 

Агентство

сергей

на Avito c мая 2015

 

Показать телефонНаписать сообщение

.

Город

Москва

Метро

Отрадное 900 м Бибирево 1.8 км Владыкино 2.3 км

Адрес

Декабристов ул, 1

 

Продам квартиру

2-к квартира 53 м² на 1 этаже 12-этажного панельного дома

Свободная продажа.Приватизация.Один собственник.Жилое состояние.Дом 1976 года постройки.Торг.

3) 2-к квартира, 54 м², 7/14 эт.

Размещено 9 октября в 18:10. Редактировать, закрыть, поднять объявление

 

Цена

7 800 000 руб.

 

Агентство

Агенство

Контактное лицо

Владимир

 

Показать телефонНаписать сообщение

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы иметь возможность отправлять сообщения.

Город

Москва

Метро

Отрадное 1.2 км Владыкино 900 м Петровско-Разумовская 2.4 км

Адрес

ул.Хачатуряна,дом 6

 

 

 

 

III. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ 

 

1. Технология оценки, применяемые подходы

 

Оценка объектов недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимости: затратный, рыночный и доходный.

Оценщик может не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В настоящем Отчете при оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный подход.

 

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Стоимость строительства аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости, величина которой зачастую в большей степени зависит от других экономических факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени продажи, физических характеристик и т.п.).

Объект оценки представляет собой помещения. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся.

 

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. При оценке рыночной стоимости офисных помещений  сравнительным подходом Оценщик использовал метод сравнительного анализа продаж.

Данный метод подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов аналогов к оцениваемому объекту.

 

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Объект оценки – пятикомнатная квартира в новостройке, без отделки. Оценщик проанализировал рынок аренды жилой недвижимости г. Москвы.

Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что квартиры аналогичной планировки (2 и более комнат, площадью около 50-60 и более кв.м) относятся к жилью среднего-класса. Оценщик счел возможным отказаться от применения доходного подхода, поскольку любые расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей Отчета.

 

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является согласование результатов, полученных с помощью использованных подходов, которое заключается в определении преимуществ и недостатков каждого из подходов (с учетом цели и назначения оценки) и, тем самым, получении единой стоимостной оценки.

 

2. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом

 

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу.

Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим образом отражает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов). В данном случае, возникает необходимость проводить оценку и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

  • изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

  • сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

  • анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

  • корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

  • согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.

Проведенный Оценщиком анализ предложений о продаже квартир в г. Москве по объявлениям в газете «Из рук в руки», в журнале «Недвижимость & Цены», в объявлениях, размещенных на сайтах ведущих риэлтерских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют. Тем не менее, Оценщиком были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту.

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:

  • Ø условия финансирования;

  • Ø дата предложения;

  • Ø местоположение;

  • Ø состояние;

  • Ø общая площадь;

  • Ø этаж.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно их использование нецелесообразно.

Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом.

Для расчета  рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

При введение корректировок Оценщиком была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 35%.  Величина корректировки более 35% позволяет сделать вывод о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки.

Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оцени и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости (эксперты аналитических компаний, менеджеры консалтинговых компаний, специалисты агентств недвижимости, риэлторы и т.д.) и с использованием шкалы относительной важности представленной в таблице ниже.

При помощи «Таблицы относительной важности» эксперт может сравнить два объекта, дать им оценки типа "хороший", "приемлемый", "плохой", упорядочить несколько объектов по привлекательности, но обычно не может сказать, во сколько раз или на сколько один объект лучше другого. Другими словами, ответы эксперта обычно измерены в порядковой шкале, являются ранжировками, результатами парных сравнений с другими объектами. Для того, чтобы формализовать оценки экспертов, вводится специальная шкала оценок – шкала относительной важности .

 

Таблица 6. Шкала относительной важности (при сравнении двух объектов)  

Интенсивность относительной важности

Определение

0 %

Равная важность

от 1 до 5%

Низкое превосходство одного над другим

 от 5 до 10%

Умеренное превосходство одного над другим

более 10%

Существенное или сильное превосходство

2,3,4,6,7,8,9

Промежуточные решения между двумя соседними суждениями

 

 При внесении корректировки более 10% (за исключением корректировки на торг) Оценщик приводит методологию и сам расчет величины корректировки.

В таблицах ниже представлены выборка сопоставимых объектов и  расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

В Приложении к Отчету приведены копии материалов, содержащих предложения аналогов.

 

N п.п.

Тип объекта

Местоположение

Основные характеристики

Цена предложения, руб., без НДС

Цена предложения, руб./кв.м, без НДС

Источник

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

1.

Квартира

г. Москва, ул. ---, д. ---, кв.----

Двухкомнатная квартира на 6 этаже здания, общая площадь квартиры 52,6 кв.м, состояние - Хорошее

-

 

-

СОПОСТАВИМЫЕ ОБЪЕКТЫ

1.

Квартира

г. Москва, ул. Декабристов. Д.26

2-к квартира, 53 м², на 1 этаже 12 этажного жилого дома

 

7 200 000

Руб.

135 849 руб.

AVITO.RU

2.

Квартира

г. Москва, ул. Декабристов. Д.1

2-к квартира, 53 м², на 1 этаже 12 этажного жилого дома

 

7 700 000

Руб.

145 283 руб

AVITO.RU

3.

Квартира

г. Москва, Ул. Хачатуряна, д.6

2-к квартира, 54 м², на 7 этаже 14 этажного жилого дома

 

7 800 000

Руб.

144 444

Руб.

AVITO.RU

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Средняя стоимость аренды, руб./кв.м в год

 

159 138

 

Медиана, руб./кв.м в год

 

152 156

 

Стандартное отклонение

 

17 198

 

Коэффициент вариации, допустимое значение меньше 30%

 

10,81%

 

Таблица 7. Выборка аналогов

 

Рисунок 3. Карта расположения аналогов и объекта оценки (1- объект оценки, 2-6 - аналоги)

 

Таблица 8. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

п.п.

Элементы сравнения

Ед. изм.

Объект оценки

Сопоставимый  объект №1

Сопоставимый  объект №2

Сопоставимый  объект №3

1

Характеристика объектов

 

Двухкомнатная квартира на 6 этаже здания, общая площадь квартиры 52,6 кв.м, состояние - Хорошее

2-к квартира, 53 м², на 1 этаже 12 этажного жилого дома

 

2-к квартира, 53 м², на 1 этаже 12 этажного жилого дома

 

2-к квартира, 54 м², на 7 этаже 14 этажного жилого дома

 

2

Местоположение объекта

 

г. Москва -----, д. ---, кв. ----

г. Москва, ул. Декабристов. Д.26

г. Москва, ул. Декабристов. Д.1

г. Москва, Ул. Хачатуряна, д.6

3

Цена предложения/Цена продажи

руб.

 

7 200 000

7 700 000

7 800 000

4

Общая площадь

кв.м

52,6 кв.м

53 кв.м

53 кв.м

54 кв.м

5

Цена за ед. общей площади

руб./кв.м

 

135 849 руб.

145 283 руб

144 444

Руб.

6

Наличие обременений, цена продажи

 

 

Обременений нет, продажа - по рыночной цене

Обременений нет, продажа - по рыночной цене

Обременений нет, продажа - по рыночной цене

7

Состояние (внешний вид),

 

 

Хорошее

Хорошее

Хорошее

8

Уторговывание

9

Корректировки

%

 

-10

-10

-10

 

10

Обоснование корректировки

 

Корректировка применена в связи с тем, что для сопоставимых объектов известны только цены предложения. В текущих условиях (финансовый кризис и высокий уровень рисков), продавцы  готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. Скидка может достигать 5-15%. Согласно статье "Скидки на торг: реалии кризиса", А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская служба оценки, http://www.rusvs.ru/articles/307.shtml), скидка на торг при продаже жилой недвижимости в г. Москве составляет в среднем около 10%.

11

Скорректированная стоимость

руб./кв.м

 

135 849 руб.

145 283 руб

144 444

Руб.

12

Источник информации

 

 

AVITO.RU

AVITO.RU

AVITO.RU

Внесение корректировок

1

Условия финансирования

 

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

2

Корректировки

%

 

0

0

0

3

Обоснование корректировки

 

Поскольку условия продажи и схема финансирования, как правило, становятся известными в ходе переговоров с потенциальным покупателем, т.е. практически перед подписанием договора купли – продажи, то Оценщик принимает условия на уровне среднерыночных. Таким образом, корректировка на данные факторы не проводилась.

4

Скорректированная стоимость

руб./кв.м

 

135 849 руб.

145 283 руб

144 444

Руб.

5

Дата предложения

 

 

18 октября 2015 г.

13 октября 2015 г.

9 октября 2015 г.

6

Корректировки

 

 

1,00

1,00

1,00

7

Обоснование корректировки

 

Так как все объекты-аналоги были выставлены на продажу на дату оценки, то введение корректировки на дату предложения не требуется.

8

Скорректированная стоимость

руб./кв.м

 

135 849 руб.

145 283 руб

144 444

Руб.

9

Местоположение объекта

 

 

 

 

 

10

Корректировки

%

 

0,00%

0,00%

0,00%

11

Обоснование корректировки

 

Все рассматриваемые объекты расположены на удалении около 15 минут пешком от метро на Северо-востоке. Москвы. Внесение корректировок не требуется.

12

Скорректированная стоимость

руб./кв.м

 

135 849 руб.

145 283 руб

144 444

Руб.

13

Площадь

 

 

53 кв.м

53.кв.м

54 кв.м

14

Корректировки

%

 

0%

0%

0%

15

Обоснование корректировки

 

Все объекты лежат в одном ценовом диапазоне по элементу сравнения площадь. Корректировка не требуется.

16

Скорректированная стоимость

руб./кв.м

 

135 849 руб.

145 283 руб

144 444

Руб.

17

Состояние объекта

 

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Хорошее

18

Корректировка на   ремонт  здания

руб./кв.м

 

0,00

0,00

0,00

19

Обоснование корректировки

 

Состояние всех объектов - Хорошее

20

Скорректированная стоимость

руб./кв.м

 

135 849 руб.

145 283 руб

144 444

Руб.

21

Этаж

 

6

12

1

7

22

Корректировки

%

 

0%

0%

0%

23

Обоснование корректировки

 

Наименьшим спросом пользуются квартиры на первом и последнем этажах домов. Стоимость квартир на других этажах не существенно зависит от этажа.

24

Скорректированная стоимость

руб./кв.м

 

135 849 руб.

145 283 руб

144 444

Руб.

25

Весовые коэффициенты

 

 

0,20

0,20

0,20

26

Стоимость объекта оценки за 1 кв.м, без НДС

руб./кв.м

141000

 

 

 

 

 

27

Стоимость объекта оценки, без НДС

руб.

7 400 000

 

 

 

 

 

 

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 52,6 кв.м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, д.4. корп.1, кв.20, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, с учетом 7 400 000 (семь миллионов четыреста тысяч рублей) рублей, без учета НДС.

 

 

 

 

 

 

 

3. Согласование результатов определение итоговой стоимости оцениваемых объектов

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.

Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

  1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.

  2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.

  3. Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).

  4. Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.

Рыночная стоимость объекта оценки была определена только сравнительным подходом. В отчете приведен отказ от использования затратного и доходного подходов. Проведение согласования не требуется.

 

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 52 ,6 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. ------, д. ---, корп. ---, кв. ---, по состоянию на 21 октября 2015 года составляет, округленно 7 400 000 (семь миллионов четыреста тысяч) рублей, без учета НДС.

 

 

 

ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА 

 

Я, Оценщик, выполнивший данную работу, подтверждаю на основании своих знаний и убеждений, что:

  • Ø утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;

  • Ø анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются моим личными, независимым и профессиональным анализом, мнениями и заключениями;

  • Ø в отношении имущества, являющегося предметом настоящего Отчета, я не имею никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также я не состою в родстве, не имею никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего Отчета владельцами оцененного нами имущества или намеревающихся совершить с ним сделку;

  • Ø оплата моих услуг не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;

  • Ø мои анализы, мнения и выводы осуществлялись, а Отчет по оценке имущества составлен в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

 

 

Оценщики:

 

 

Оценщик                                                                                                    Терешин С.Б.

 

Изображения объекта: 
Описание в файле: 
Анонс: 
Об определении рыночной стоимости квартиры, общей площадью 52,6 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул.----------, д. 4, корп.--, кв. -- по состоянию на 21 октября 2015